Аренда: налоговые риски

Компания Свердловэлектро – СТ арендовала шесть мостовых кранов у предпринимателя на УСН.

Налоговики выяснили, что спорные объекты неразрывно связаны с нежилыми помещениями, в которых они смонтированы. Несмотря на смену собственников, мостовые краны не демонтировались и не перемещались с 2006 года по настоящее время и являются собственностью налогоплательщика.

К тому же, именно налогоплательщик нес расходы по капитальному ремонту и ремонту отдельных узлов кранов (хотя по условиям договора аренды арендатор несет только текущие расходы на содержание крана).

Наконец, размер арендной платы превышал в 6,5 раз среднерыночный уровень.

Сняли арендную плату за три года с расходов.

Итог: - 21,6 млн. руб.

В 2012-14 компания Каренфор сдавала торговые центры через 3 подконтрольные организации инвалидов (для них есть льгота по НДС и налогу на прибыль). Дельту обналичивали или выводили за рубеж.

В марте 2014г. перешли на "новые рельсы". Создали 18 компаний на УСН и внесли помещения ТЦ в уставный капитал этих компаний.

Налоговики вменили всю выручку посредников налогоплательщику.

В суде компания пыталась оспорить расчет налогов. Но на то он и расчетный метод, что не точен. К тому же, это сама компания (а также ее арендаторы и банк) противодействовала проверке, не представляя необходимые данные.

И оснований для включения НДС в цену (соответственно, применения ставки 18/118% вместо 18%) суды не усмотрели.

Итог: - 706 млн. руб.

А вот ИФК Бинвестповезло больше.

Налоговики обвинили в дроблении бизнеса. Площадь ТРЦ "БУМ Сити" была разделена между ней и ещё 13 связанными компаниями, что позволяло облагать весь арендный доход в рамках УСН 6%.

Выручку всех компаний вменили налогоплательщику, доначислили налоги по ОСНО.

Расчетным путем: доходы взяли из бухотчетности компаний, а расходы - по первичке, которую раздобыли на встречках (и то не все).

Однако путаные расчеты инспекции помогли отменить решение.

К примеру, в акте указывались одни суммы расходов, а в решении - уже иные (причем всегда меньше). Пояснить причины таких корректировок налоговики не сумели.

При этом таблицы проводились без ссылок на первичные документы. Что лишило компанию возможности представить толковые возражения.

К тому же, инспекция не учла часть расходов связанных компаний (амортизация, зарплата, страховка, ремонтные работы).

В суд налоговики принесли кипы первички и расчеты. Но суды их не стали в них разбираться.

Суд не стал устранять недостатки налогового контроля, занимаясь работой налоговиков. Отменил доначисления.

Итог:  -̶2̶7̶3̶ ̶м̶л̶н̶.̶ ̶р̶у̶б̶.̶

Компания Ранова Индастриз (УСН) сдавала в аренду помещения в ТЦ.

По условиям договора аренды, арендатор должен был заключить договор на техническое обслуживания с организацией, указанной арендодателем.

Налоговики увидели дробление бизнеса: под видом платы за техобслуживание часть арендной платы переводилась на связанную компанию. Доходы двух компаний объединили, обложили по ОСНО.

Суды поддержали проверяющих, приняв во внимание на следующие обстоятельства:

- налогоплательщик и арендатор управлялись одними лицами;

- спорное условие было обязательным при заключении договора аренды;

- другие арендаторы оплачивали услуги по техобслуживанию самому налогоплательщику в составе арендной платы;

- работы по техобслуживанию помещений по факты выполняли иные лица – контрагенты налогоплательщика либо сам арендатор;

- негативная почерковедческая экспертиза.

Итог: - 143 млн. руб.

Компания Строительные инновации (СИ) построила завод по производству фибролитовых плит. В 2010-12 по частям продала его связанной компании КЗСМ.

Мотивы сделки в судебных актах не раскрываются, как вариант - создавали Хранителя активов либо пытались подстраховаться на случай налоговых доначислений (в тот момент как раз шла выездная проверка СИ).

После сделки СИ продолжила эксплуатировать завод. Часть имущества по договорам аренды, а часть - без.

К тому же, КЗСМ не приняло спорные объекты к учёту как основные средства.
Налоговики доначислили КЗСМ НДС с безвозмездных услуг и налог на имущество. Ну и с расходов сняли амортизацию. Суды поддержали проверяющих.

Все объекты технологически связаны между собой и представляют единый комплекс. То есть нельзя выпускать плиты, не задействовав, скажем, котельную или камеру для сушки плит.

А проверка показала, что в спорный период выпуск продукции шел непрерывно в несколько смен. Об этом выдали данные учёта (выпуск продукции и рабочего времени), многочисленные показания сотрудников, сведения о потреблении электроэнергии и иных ресурсов, новости на сайте и прочие доказательства.

Итог: - 60 млн. руб.

Компания Упрснабсбыт построила торгово-гостиничный комплекс в Тюмени. Половину помещений продала компании Твой Дом (за выполненные работы). Та, в свою очередь, через месяц продала компании Дубынское.

Последняя стала возмещать НДС, но получила отказ.

Аргументы "железобетонные":

все компании взаимосвязаны (родственные связи);

небольшой промежуток времени между сделками (1-2 месяц);

неполная оплата; оплата взаимозачетами и цессией.

Вот почему, сокрушаются налоговики, у налогоплательщика долг в 200 млн. руб., а он открывает кредитную линию в Сбербанке и направляет деньги на новый проект (вместо того, чтобы полностью расплатиться с продавцом за здание)

И все в таком духе.

При этом
цены рыночные (обратного не доказано),

сделки в конечном счёте прибыльные (1,128 млрд.руб. -> 1,156 млрд.руб.),

все стороны на ОСНО,

все стороны "живые";

налогоплательщик сдает в аренду спорный объект.

Тем не менее суды поддержали налоговиков.

Итог: - 171 млн. руб.

Компания Конаково Менеджмент купила у связанной компании землю и гостиничный комплекс.

Стала возмещать НДС - получила отказ. Налоговики придрались к нестыковкам в счёте-фактуре, обнаружили одинаковые ip-адреса.

И зачем, недоумевали проверяющие, компании понадобился этот комплекс, если в итоге сдали его в аренду старому арендатору (арендный доход получать - не достаточно убедительный аргумент, видимо).
Сделали вывод, что в приобретении спорного имущества был заинтересован не налогоплательщик, а арендатор.

Суды поддержали компанию.

Все стороны на ОСНО, продавец уплатил спорный НДС в бюджет. В чем заключалась схема - не понятно. А вот давать оценку экономической целесообразности деятельности компании - не дело проверяющих.

Итог: -26 млн. руб.

Компания Партнер приобрела нежилые помещения и сдала их в аренду двум арендаторам.

На камералке налоговики выяснили, что один из арендаторов (УСН) сдал объект в субаренду в 4-5 раз дороже. Второй арендатор (ЕНВД) – связанная компания – не платил арендную плату, при этом погашал кредит за налогоплательщика (будучи поручителем).

На этом основании отказали в вычете по НДС.

Две инстанции поддержали налоговиков, но их поправила кассация. Сделка по приобретению объекта недвижимости реальна, покупатель и продавец не взаимозависимы. Выявленные инспекцией обстоятельства не влияют ни на реальность спорной сделки, ни на добросовестность налогоплательщика при заявлении налогового вычета, поскольку такой вычет никак не связан со сделками по аренде.

Итог: -1,83 млн. руб.

Компания ЛюБим ОВО завезла оборудование в РФ. Сдала в аренду птицефабрике. Уплатила НДС на таможне и решила его возместить.

Налоговики выяснили, что по факту покупателем была сама птицефабрика. Ну а посредника ввели, чтобы не потерять НДС (птицефабрика-то на ЕСХН).

Со ссылкой на ст.54.1 НК РФ отказали в возмещении НДС.

Что же сыграло против компании:

птицефабрика была заинтересована в приобретении оборудования;

птицефабрика финансировала сделку и деятельность посредника (оплачивала услуги электронного оператора, ведение бухучета);

птицефабрика участвовала в процессе приобретения, хранения, монтажа оборудования (в международных ТТН получателем указана она);

до 2015 года посредник выступал комиссионером птицефабрики (сидел на УСН). Затем 2,5 года деятельности не вел. Выглядит так, что "реанимировали" под сделку.

директор и учредитель посредника - бывшие работники птицефабрики.

Ну и ещё ряд косвенных признаков, как то: "директор находится в многолетних дружеских отношениях с собственниками фабрики", совпадение ip и прочее.

Итог: - 20 млн. руб.

Компания Спецавтотранс купила технику на кредитные средства. Сдала в аренду связанной компании.

Стала возмещать НДС - получила отказ. Налоговики решили, что компанию встроили с единственной цель - для возмещения НДС.

Дело в том, что арендатор (к слову, компания крупная и платежеспособная) использовал технику в Казахстане. А это не объектная операция по НДС. То есть купи он напрямую - претендовать на вычет по НДС не смог бы.

Арендную плату установили минимальной - исходя из платы за кредит и % за пользование кредитом.

К тому же изначально технику хотели оформить на учредителя (ИП), но потом передумали. Договор расторгли и в тот же день заключили договор на Спецавтотранс.

Не в пользу налогоплательщика сыграло и создание его незадолго до сделки.

С момента получения техники и до заключения контракта в Казахстане прошло 5 дней (2 рабочих). Так что довод, что изначально не планировали гнать технику в соседнюю республику, звучал, мягко говоря, неубедительно.

Итог: - 25 млн. руб.

Компания Генэнергомонтаж арендовала 19 авто у связанной компании (на УСН).
При этом:
управлялись компании одним человеком;
штат арендодателя (а это - не много не мало - 6 человек) - состоял из работников налогоплательщика, по совместительству;
иных доходов у арендатора не было;
уплаченное за аренду возвращалось налогоплательщику займами.

Хранитель активов, одним словом.

Налоговики сняли арендную плату с расходов. Но, надо отдать должное, учли сопутствующие расходы (амортизация, транспортный налог, страховка).

Итог: -5,5 млн. руб.

На камералке проверяющие выяснили, что у компании Форма есть недостроенное здание. Часть которого сдают в аренду. Доначислили налог на имущество.

Напрасно налогоплательщик говорил о том, что часть помещения находится в стадии достройки и отделки (в частности, приобретали насосы для системы отопления), разрешение на ввод не получено и право собственности не зарегистрировано.

И вообще - как считать налог, если первоначальная стоимость не сформирована?

Суды установили, что в аренду объект сдали в производственных целях, а не в целях достройки. Значит, объект был готов.

Понесенные в течение года расходы были несущественны (3,47% от общей стоимости) и относились к отделочным работам.

Отсутствие же насосов отопления не мешало использовать объект в предпринимательской деятельности.

Итог: - 0,3 млн. руб.

Компания Мост получила в качестве отступного объект недвижимости. Намереваясь продать его, поставила на учет в качестве товара.

На камералке налоговики доначислили налог на имущество.

Суды поддержали налоговиков. Выяснилось, что компания получала арендный доход от сдачи спорного помещения.

Напрасно компания ссылалась на заключение предварительного договора купли-продажи. А также на то обстоятельство, что договоры аренды заключены прежним собственником, и на сложность в короткий срок перепродать дорогостоящий объект, да еще и с обременениями.

К слову в рамках другого дела (№А55-16989/2018) компании отказали и в возмещении 70 млн. руб. НДС по спорному объекту.

Итог: -2,2 млн. руб.

Компания Кит Екатеринбург применила льготу по налогу на имущество (п.21 ст.381 НК РФ) в отношении здания ТРЦ и кинотеатра. Согласно энергетическим паспортам спорные объекты недвижимости имели классы энергетической эффективности В (высокий) и А (очень высокий).

Суды трех инстанций поддержали компанию. Но ВС РФ отменил судебные акты.

Конституционный суд подтвердил правомерность позиции ВС РФ о том, что рассматриваемая льгота распространяется лишь на многоквартирные дома, и не может быть применена в отношении нежилых объектов недвижимости.

Итог: - 14,9 млн. руб.

Компания Центр-Инвест приобрела нежилое здание, стала сдавать в аренду. Но вот беда: произошел пожар, в результате которого здание пострадало. Пришлось его снести и списать с учета.

На проверке налоговики обязали восстановить НДС с остаточной стоимости спорного объекта.

Выяснилось, что налогоплательщик приобрел права по инвестиционному договору (в качестве соинвестора) с одновременным приобретением спорного здания, в котором находились арендаторы. После приобретения здания налогоплательщик продолжил сдавать приобретённые площади в аренду. Через полгода договоры аренды были расторгнуты по его инициативе, в связи с предстоящим сносом здания.

Как полагает налоговый орган, к моменту пожара вышеуказанное здание было намеренно оставлено собственником без охраны и без работающей системы оповещения о пожаре. Площадь произошедшего пожара составила всего лишь 30 кв. м. при общей площади здания 1138.1 кв. м. и такой пожар не мог послужить основанием для принятия решения о сносе здания.

И поскольку инвестиционная деятельность НДС не облагается – надо восстановить НДС.

А все телодвижения по создания ликвидационной комиссии и списанию объекта – они так, для получения необоснованной налоговой выгоды.

Итог: -26 млн. руб.

Компании Юмакс принадлежит бизнес-центр в Москве.

В 2014 году кадастровую стоимость на здание установили в 58,2 млн. руб.

В феврале 2016 года Комиссия обнаружила ошибку: оказалось, здание включено в группу 12 "Прочие объекты" вместо группы 7 "Объекты офисно-делового назначения". Кадастровая стоимость взлетела до 863,4 млн. руб.

Постановление Правительства Москвы 937-ПП (вносящее соответствующие изменения в кадастр) приняли в декабре 2016г., а распространили действие с начала 2016г.

Налогоплательщик считал налог за 2016г. по старой стоимости. Налоговики, понятно, пересчитали по новой.

Начались разбирательства. В конце 2018г. суды отменили ретроспективность Постановления 937-ПП.

Логично бы предположить, что считать налог надо по старой стоимости.

Но ВС РФ оказался иного мнения. Да, новую стоимость применять ещё нельзя - есть решение суда. Но старую уже нельзя - она ведь точно ошибочная. Да ещё и отличается от новой многократно - значит точно неправильная, чего "не мог не знать налогоплательщик".

Следовательно, налог надо посчитать (!) расчетным путем, определив рыночную стоимость.

Дело отправили на новый круг.

Набирает обороты практика переквалификации Физ.лицо в ИП.

Такая переквалификация чревата доначислением НДС либо отказом в имущественном вычете по НДФЛ (при продаже имущества).

Разграничить эти статусы не просто. Ведь само отсутствие регистрации в качестве ИП никакого иммунитета не даёт.

Вот некоторые ориентиры:

имущество не предназначено для использования в личных целях (офис, завод, ТЦ);

вовлечение ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.);

множественность (повторяемость) операций, непродолжительный период нахождения имущества в собственности;

имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности.

Все эти критерии актуальны и при покупке имущества у гос/муниципальных органов. В такой ситуации покупатель выступает налоговым агентом: должен удержать и перечислить в бюджет НДС.

Так, Федоренко И.С. сдавала в аренду ряд нежилых помещений. Два из них позже продала. ИП при этом не регистрировала, уплачивала НДФЛ как физ.лицо.

Налоговики признали деятельность предпринимательской. Доначислили НДС и НДФЛ.

Суды поддержали проверяющих: спорные помещения не предназначены для личного использования. Не споря с этим, ВС РФ все же вернул дело на новое рассмотрение.

Вот что судам предписали проверить:

- доход за каждый квартал (за исключением одного) не превышал 2 млн. руб., значит налогоплательщик мог применить освобождение от НДС (пусть и не подавал уведомление);

- налоговики 4 года принимали декларации, 6 лет - справки 2-ндфл. Если выяснится, что этой информацией налоговики не воспользовались (не уведомляли о необходимости поменять режим и пр.) - пени и штрафы не законны ("защита правомерных ожиданий налогоплательщика");

- доначислили налоги за объект, арендодателем которого выступало другое лицо

Компания Техос арендовала у физика складские помещения и оборудование.

Физика признали предпринимателем, доначислили НДС. Тот все уплатил и перевыставил НДС арендатору.

Но налоговики отказали арендатору в вычетах: НДС перечислили не на тот счёт физика. И сумма в счетах-фактурах не соответствует арендной плате по договору.

Но суды поддержали компанию: сделки реальны, все условия для принятия вычетов выполнены.

Итог: -1 млн. руб.

Предприниматель Субботин сделал ремонт и достройку арендованного магазина. Стоимость работ составила 25 млн. руб.

С собственником при этом условились, что затраты пойдут в счёт арендных платежей за 80 месяцев.

Входной НДС принял к вычету сразу, в период выполнения работ. Как и расходы по НДФЛ (кассовый метод).

Но налоговики и суды решили, что вычеты и расходы надо распределять равномерно, на все 80 месяцев.

Спорные расходы являются предварительно оплаченными расходами в счёт оплаты предстоящих услуг по аренде.

Итог: - 4,3 млн. руб.

Предприниматель Глухов С.А. сдавал в аренду нежилые помещения в Мурманской области. Решил перейти на патент.

По областному закону размер патента по этой деятельности кратен количеству обособленных объектов (площадей). Что понимать под обособленным объектом - не понятно.

Обратился к налоговикам за разъяснениями. Те дали отписку - сам разбирайся. Ну и посчитал патент исходя из количества объектов недвижимости.

А налоговики на выездной - исходя из количества договоров аренды.

В арбитраже правды не добился. Но тут вмешался КС РФ.

Ведь что получается. Сдал здание по 1 договору - 1 обособленный объект. По 30 договорам - 30 объектов. Налоговая нагрузка возрастает многократно. Притом что характеристики здания остались те же, как и доход от сдачи.

Налицо нарушение принципов равенства налогообложения и экономического основания налога.

Областные законы (по всей стране) предписали изменить, а до этого считать патент по количеству объектов недвижимости.

Итог: - 3 млн. руб.